マイホームの多くは、ローンを借入した夫婦どちらかが不動産としての名義を持っていることが多いのではないでしょうか。
やがて夫婦が高齢になり相続が見込まれる時期になると、マイホームを誰の名義にしておくかが課題となります。
よくある例ですと、ローンを組んだ夫が亡くなり妻に名義変更するケースで、妻にかかる税金対策を検討することになるでしょう。
そこで選択肢に挙がるのが、不動産の生前贈与です。
今回は、夫婦間における不動産の名義変更についてご紹介します。
夫婦間で不動産の名義を変更するには？
夫婦間でマイホームなどの不動産を名義変更するには、存命のうちに贈与とする場合と、亡くなった後に相続とする場合があります。
どちらも配偶者に対しては特別控除があり、税制上の優遇を受けられます。
したがってマイホームの資産価値やその他財産の保有状況を考慮して、どちらが適切かを見極める必要があります。
贈与で不動産の名義変更を夫婦間でするとどうなる？
生前贈与の配偶者控除では、2,000万円までが非課税となります。
すると基礎控除の部分と合わせ、2,110万円までが非課税で名義を移すことが可能です。
注意点
・婚姻期間が20年以上かつ同一夫婦間で一回しか使えない
・確定申告が必要
・不動産取得税と登録免許税はかかる
相続で不動産の名義変更を夫婦間でするとどうなる？
まず夫婦間における相続では、1億6千万円までは非課税とする特例があります。
さらに居住目的の土地・建物については、小規模宅地等の特例に該当すれば課税評価額が8割引になります。
たとえば、2,000万円の不動産なら評価額は400万円となります。
加えて不動産取得税は非課税、登録免許税は0.4％です。（通常の登録免許税は2%）
生前に不動産の名義変更をするべき夫婦のケース
上記より、基本的には亡くなった後に名義変更する方が少ないコストで済むケースが多いでしょう。
ただし以下のケースでは、生前のうちに夫婦間の財産を整理しておくと、節税対策になります。
・住み替える予定がある
この特例はすでにあるマイホームだけでなく、住宅取得のための金銭授受にも適用されます。
例えば子が成人した後にファミリー向けの大きい家から、夫婦だけで住む小さい家に住み替えるような場合です。
夫から妻に新居の購入資金として2,000万円を授与したとすれば、これは現金ですから不動産取得税や登録免許税などがかかりません。
・夫婦間の財産に偏りがある
夫と妻のどちらが長生きするかは分かりません。
保有資産の多い方が長生きなら問題ありませんが、少ない方が長生きすると余計な相続税が発生する可能性があります。
そこで、生前にマイホームの名義を移し夫婦間の差をできる限り小さくしておくと、資産が1億6千万円を超えていても節税効果が期待できます。
まとめ
居住目的の不動産については、亡くなった後に名義変更する方がお得なケースが多いです。
ただし、これは各家庭の資産状況によります。
マイホーム以外に多額の資産があったり、夫と妻で保有資産額か大きく偏っているような場合では、生前の変更を検討してみてはいかがでしょうか。
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