不動産を売却して利益がでたら税金を納める必要がありますが、マイホームの売却は要件を満たせば課税が軽減されます。
今回は、不動産の買い換え特例についてご紹介します。
不動産の買い換え特例1 制度の概要
「買い換え特例」とは、マイホームを買い換えた場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べる制度です。
たとえば、2,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、4,000万円のマイホームに買い換えたとします。
通常は購入価額2,000万円と売却価額3,000万円との差額である1,000万円の譲渡益に課税されますが、特例の適用を受けた場合は課税されません。
ただし、たとえば買い換えたマイホームを5,000万で売却した場合は、「購入価額4,000万円と売却価額5,000万円との差額である1,000万円の譲渡益」に「課税が繰り延べられていた1,000万円の譲渡益」を加えた2,000万円が譲渡益として課税されます。
不動産の買い換え特例2 適用条件
買い換え特例には、細かな規定があります。
まず、基本的に住んでいるマイホームを売却することが条件で、住んでいない場合は「居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき」などの条件があります。
また、所有期間は「譲渡した年の1月1日で、家屋と土地の所有期間がともに10年超」、居住期間は「通算10年以上」という制限があります。
さらに、買い換えるマイホームも「床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下」「中古の住宅は新築後25年以内のもの又は新耐震基準に適合していること」などの指定があります。
不動産の買い換え特例3 3,000万円特別控除との比較
マイホーム売却益への課税を軽減する制度として、「3,000万円特別控除」があります。
3,000万円特別控除は、譲渡所得（売却価格から購入価格と売却費用を差し引いたもの）から3,000万円差し引いて課税される制度です。
買い換え特例と3,000万円特別控除は併用できないので、メリットの大きい特例を選ぶ必要があります。
3,000万円特別控除のメリットは、「買い換え特例より条件が緩い」「10年超所有軽減税率の特例と併用できる場合がある」などです。
買い換え特例を使うメリットが大きい場合として、「買い換える住宅が現住居の売却価格と同じかそれ以上」「買い換える住宅は売却しない予定」などがあげられます。
まとめ
以上、不動産の買い換え特例についてご紹介しました。
買い換え特例はマイホームをお得に買い換えられる制度ですが、3,000万円特別控除を使ったほうがお得な場合もあるので、どちらが得か検討してみてください。
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