親が老人ホームやサービス付き高齢者住宅などの介護施設に入居することになった場合、残された実家が空き家になってしまうことがあります。
空き家となる実家が必要ではない場合、売却を考えることになりますが、相続前と後では、税制の特例の利用も含めて考えると手に入るお金に大きな差が生まれることがあります。
ここでのポイントは、相続前に空き家となる実家の取り扱いや処分についてしっかりと検討し、専門家にも相談することがとても大切なことだということです。
実家を売却するなら相続前と後どちらがお得？
親の遺産のほとんどが実家の不動産で、親が介護施設に入所後空き家になる可能性が高い場合は、相続前に親の実家を売却して現金化し、現金にした形で相続したほうが、残された相続人に残る金額が多くなると言われています。
その理由は、親が介護施設に入所する前にしか利用できない税制上の特例があるからです。
後にご説明する特例ですが、相続後では利用できない場合もあり、事前相談・事前対策がとても大切なものとなっています。
相続前に実家を売却するメリットやデメリット
相続する遺産の金額にもよりますが、相続前に実家を売却したほうが相続人に残されるお金が多くなることがほとんどです。
その理由は、親が住んでいた実家は、空き家になってから3年目の日の年末までに売却することで、3000万円の居住用財産の特別控除が利用できるからです。
それぞれ利用できる特例の種類により、相続税や譲渡所得税の金額は異なりますが、不動産の売却金額が高い場合は、10年超所有時の自宅の軽減税率の利用により不動産譲渡税を低くすることができるので相続前に空き家を売却したほうがいいケースも考えられます。
しかし、相続前後の実家の売却による相続人それぞれの遺産額が比較できるのは、相続前だけです。
相続後の比較検討では意味がありません。
相続後に実家を売却するメリットやデメリット
相続後に実家の売却を行うと、相続した空き家の3000万円の特別控除や10年超所有の自宅の売却時の軽減税率が使えません。
小規模宅地等の特例で330平米までの特定居住用宅地であり、一定の要件を満たせば、相続した土地の評価額を80％減額できます。
この小規模宅地等の減額の特例が利用できない場合は、相続前に実家を売却し、現金化して相続したほうが相続人に残る金額が多くなります。
相続後に実家を売却すると利用できない特例がある
すでにご説明しましたが、相続後になると、不動産売却時の税金の特別控除が受けられないものがあります。
例えば、相続した空き家の3000万円の特別控除や10年超所有の自宅売却時の軽減税率などは、相続後に実家を売却すると適用されません。
まとめ
親が介護施設に入所する際、実家が空き家になる場合は、相続税のことを考え、事前に実家を売却したほうが、相続人に残されるお金が多くなることがあります。
相続前と後の実家の売却に関して、適用される特別控除や軽減税率などをしっかりと押さえたうえで、専門家にも相談し、相続するお金のシミュレーションをしてみましょう。
私たちHOUSING BASE 株式会社 奥村住宅は、不動産の売却査定も行っております。
親の介護施設入所などで実家の売却をお考えでしたら、ぜひ当社にご相談くださいませ。
